Tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh: Rủi ro thường gặp và cách bảo vệ mình

Trong hoạt động kinh doanh, việc thuê mặt bằng là nhu cầu phổ biến của cá nhân, hộ kinh doanh và doanh nghiệp. Tuy nhiên, đây cũng là một trong những loại hợp đồng phát sinh tranh chấp nhiều nhất hiện nay. Không ít trường hợp bên thuê đã đầu tư hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng để sửa chữa, trang trí, xây dựng thương hiệu nhưng lại bị lấy lại mặt bằng giữa chừng hoặc phát sinh tranh chấp về tiền cọc, tiền thuê và bồi thường thiệt hại.

1️⃣ Những tranh chấp thường gặp

🔹 Chủ nhà tự ý lấy lại mặt bằng trước thời hạn

Đây là dạng tranh chấp khá phổ biến. Sau khi thấy vị trí kinh doanh thuận lợi hoặc có người khác trả giá thuê cao hơn, một số chủ nhà tìm cách chấm dứt hợp đồng sớm hoặc gây khó khăn để bên thuê phải rời đi.

Trong nhiều trường hợp, bên thuê đã đầu tư chi phí sửa chữa, biển hiệu, nội thất, tuyển dụng nhân sự và xây dựng tệp khách hàng ổn định. Việc bị buộc trả mặt bằng đột ngột có thể gây thiệt hại rất lớn.

🔹 Tranh chấp về tiền đặt cọc

Tiền đặt cọc thường từ vài chục triệu đến hàng trăm triệu đồng, thậm chí nhiều tháng tiền thuê.

Khi hợp đồng chấm dứt, các bên thường phát sinh tranh cãi về việc:

• Có được hoàn trả tiền cọc hay không. 
• Có vi phạm hợp đồng hay không. 
• Chi phí sửa chữa mặt bằng ai phải chịu. 
• Có được khấu trừ tiền cọc để bù thiệt hại hay không.

Nhiều vụ kiện hiện nay chủ yếu xoay quanh khoản tiền cọc này.

🔹 Tranh chấp về việc tăng giá thuê

Một số hợp đồng không quy định rõ cơ chế điều chỉnh giá thuê hoặc chỉ ghi nhận bằng thỏa thuận miệng.

Sau một thời gian kinh doanh ổn định, chủ nhà yêu cầu tăng giá thuê vượt xa mức dự kiến ban đầu. Trong khi đó bên thuê cho rằng việc tăng giá không đúng thỏa thuận và ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động kinh doanh.

🔹 Mặt bằng không đúng hiện trạng hoặc không đủ điều kiện kinh doanh

Có trường hợp sau khi ký hợp đồng, bên thuê mới phát hiện:

• Nhà đang có tranh chấp. 
• Công trình xây dựng không đúng phép. 
• Không đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy. 
• Không được phép kinh doanh ngành nghề dự kiến. 
• Diện tích thực tế khác với cam kết.

Khi đó, bên thuê có thể yêu cầu giảm giá thuê, sửa chữa, khắc phục hoặc thậm chí chấm dứt hợp đồng tùy từng trường hợp.

🔹 Tranh chấp khi chấm dứt hợp đồng trước hạn

Trong bối cảnh kinh doanh khó khăn, nhiều cửa hàng phải đóng cửa hoặc chuyển địa điểm.

Nếu hợp đồng không quy định rõ quyền đơn phương chấm dứt thì bên thuê có thể bị yêu cầu:

• Mất toàn bộ tiền cọc. 
• Thanh toán tiền thuê cho thời gian còn lại. 
• Bồi thường thiệt hại phát sinh.

Ngược lại, nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt trái pháp luật thì cũng có thể phải bồi thường cho bên thuê.

2️⃣ Khi xảy ra tranh chấp nên làm gì?

Khi phát sinh tranh chấp, các bên nên ưu tiên:

• Thu thập đầy đủ hợp đồng, phụ lục, biên nhận thanh toán, tin nhắn, email trao đổi.
• Gửi văn bản yêu cầu bên còn lại thực hiện đúng nghĩa vụ.
• Thương lượng hoặc hòa giải trước khi khởi kiện.
• Trường hợp không đạt được thỏa thuận, có thể khởi kiện tại Tòa án hoặc giải quyết theo phương thức đã được ghi nhận trong hợp đồng.

3️⃣ Vai trò của luật sư trong tranh chấp thuê mặt bằng

Nhiều người cho rằng tranh chấp thuê mặt bằng chỉ là tranh chấp dân sự đơn giản. Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định lỗi vi phạm, mức bồi thường, giá trị đầu tư vào mặt bằng, thiệt hại do ngừng kinh doanh hay điều kiện chấm dứt hợp đồng thường khá phức tạp.

Luật sư có thể hỗ trợ:

• Rà soát hợp đồng và đánh giá rủi ro pháp lý. 
• Soạn thảo văn bản yêu cầu, thương lượng. 
• Thu thập và đánh giá chứng cứ. 
• Tính toán thiệt hại thực tế. 
• Đại diện bảo vệ quyền lợi tại Tòa án hoặc trọng tài thương mại.

Việc chuẩn bị kỹ ngay từ khi ký hợp đồng và lưu giữ đầy đủ chứng cứ trong quá trình thuê sẽ giúp các bên giảm đáng kể nguy cơ xảy ra tranh chấp và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình khi có sự cố phát sinh.

NHỊP CẦU LUẬT SƯ luôn có luật sư đồng hành với bạn trong mọi tình huống pháp lý!