CÔNG CHỨNG, ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÒA ÁN TRONG KIỂM SOÁT GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: TIẾP CẬN THEO MỨC ĐỘ RỦI RO KHI SỬA ĐỔI ĐIỀU 27 LUẬT ĐẤT ĐAI

 Luật sư Nguyễn Văn Quynh – Hãng Luật Hưng Yên, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội 

Học vị, chức danh khoa học: Cử nhân luật. Điện thoại liên hệ: 0948222265. Email:Hangluathungyen@gmailcom. Địa chỉ nhận báo biếu: Lầu 6, Phòng 606, Tháp B, Tòa nhà Indochina, Số 4 Nguyễn Đình Chiểu, phường Tân Định, TP. Hồ Chí Minh.

TÓM TẮT

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) số 01 ngày 20/7/2026 đặt ra vấn đề điều chỉnh cơ chế công chứng, chứng thực đối với một số giao dịch về quyền sử dụng đất. Sự thay đổi này cần được đánh giá không chỉ từ yêu cầu cắt giảm thủ tục hành chính, mà còn từ chức năng phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm an toàn pháp lý và phân bổ rủi ro giữa các chủ thể trong thị trường bất động sản. Trên cơ sở phân tích pháp luật hiện hành, thực tiễn xét xử và các tiếp cận về chi phí xã hội, người gác cổng và quản trị rủi ro, bài viết làm rõ sự khác biệt giữa công chứng, đăng ký đất đai và tài phán; nhận diện những rủi ro có thể phát sinh khi thu hẹp cơ chế tiền kiểm; đồng thời đề xuất mô hình kiểm soát pháp lý theo mức độ rủi ro. Theo đó, công chứng không nên được duy trì như một yêu cầu đồng loạt, nhưng cũng không nên bị loại bỏ khi chưa có cơ chế xác thực pháp lý tương đương. Việc sửa đổi Điều 27 cần gắn với phân loại giao dịch, liên thông dữ liệu, xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể và triển khai thí điểm trước khi áp dụng trên phạm vi rộng.

Từ khóa: công chứng bắt buộc; quyền sử dụng đất; Dự thảo Luật Đất đai 2026; người gác cổng; phân bổ rủi ro; công chứng điện tử; đăng ký đất đai.

1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Các nghiên cứu trong nước về giao dịch quyền sử dụng đất nhìn chung đều đặt yêu cầu cải cách thủ tục trong mối quan hệ với việc bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Đỗ Văn Đại, khi phân tích những bất cập của pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất, đã chỉ ra sự cần thiết phải xử lý đồng thời quan hệ giữa hiệu lực hợp đồng, điều kiện về hình thức và đăng ký quyền. Cách tiếp cận này cho thấy việc đánh giá công chứng không thể tách khỏi cấu trúc chung của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) số 01 ngày 20/7/2026 đề xuất không tiếp tục quy định công chứng, chứng thực bắt buộc đối với một số giao dịch về quyền sử dụng đất theo cách thức của Luật Đất đai năm 2024. Đề xuất này thể hiện xu hướng đơn giản hóa thủ tục, song cũng đặt ra yêu cầu xác định cơ chế nào sẽ tiếp nhận chức năng kiểm soát pháp lý vốn do công chứng đảm nhiệm.

Cắt giảm thủ tục hành chính là định hướng phù hợp trong bối cảnh chuyển đổi số, nhưng giá trị của cải cách không chỉ đo bằng số thủ tục bị loại bỏ mà còn bằng khả năng duy trì an toàn pháp lý với chi phí xã hội thấp hơn. Từ khung phân tích kinh tế của pháp luật, lý thuyết người gác cổng và yêu cầu bảo đảm an toàn giao dịch, bài viết cho rằng khi thu hẹp một cơ chế tiền kiểm, cải cách không nên đồng nhất với việc bãi bỏ công chứng trong mọi trường hợp, mà cần thiết kế mức độ kiểm soát tương xứng với rủi ro, khai thác dữ liệu số để giảm chi phí và duy trì công chứng hoặc cơ chế xác thực tương đương đối với nhóm giao dịch phức tạp.

Cách tiếp cận này khác với hướng đề xuất công chứng, chứng thực bất động sản trở thành quyền lựa chọn hoàn toàn theo nhu cầu của các bên, kết hợp cơ chế khuyến khích tài chính đối với cơ quan đăng ký, như một số nghiên cứu gần đây đã trình bày trên cơ sở kinh nghiệm quốc tế của Cộng hòa Estonia và tinh thần Nghị quyết số 66-NQ/TW. ^[9] Phạm vi của bài viết này giới hạn ở giao dịch quyền sử dụng đất theo Điều 27 Luật Đất đai, tiếp cận từ góc độ phân định chức năng pháp lý của công chứng, đăng ký đất đai và tài phán, từ đó đề xuất mô hình kiểm soát theo mức độ rủi ro thay vì chuyển hẳn sang cơ chế tự nguyện đồng loạt.

2. SỰ THAY ĐỔI CỦA DỰ THẢO VÀ VẤN ĐỀ NHẤT QUÁN CHÍNH SÁCH

Về phương diện chính sách pháp luật, sự thay đổi phạm vi giao dịch phải công chứng cần được giải trình trên cơ sở tính đồng bộ giữa pháp luật đất đai, pháp luật dân sự và pháp luật công chứng. Nghiên cứu về Dự thảo Luật Công chứng năm 2024 cũng cho rằng phạm vi giao dịch phải công chứng cần được quy định rõ, có tính hệ thống và tránh tình trạng mỗi luật chuyên ngành thiết lập một cơ chế riêng làm suy giảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật. ^[10]

Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 hiện hành xác lập nguyên tắc rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ những trường hợp luật định. Luật Đất đai năm 2024 được đưa vào thi hành từ ngày 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15. Như vậy, cơ chế hiện hành đặt một lớp kiểm soát về hình thức và pháp lý trước khi giao dịch được sử dụng làm căn cứ cho những bước pháp lý tiếp theo. ^[11]

Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026 lựa chọn cách tiếp cận khác: Điều 27 không tiếp tục quy định nội dung công chứng, chứng thực bắt buộc nói trên. Nếu phương án này được giữ đến khi thông qua, sự thay đổi không đơn thuần là bỏ một giấy tờ trong thành phần hồ sơ. Nó làm thay đổi điểm đặt của cơ chế kiểm soát giao dịch. Một phần rủi ro vốn được kiểm tra trước bởi công chứng viên hoặc người thực hiện chứng thực sẽ phải được hấp thụ bởi hệ thống đăng ký, bởi chính các bên, bởi tổ chức tín dụng, hoặc cuối cùng bởi cơ chế giải quyết tranh chấp.

Điểm đáng chú ý là sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh chính sách công chứng vừa được củng cố theo một logic khác. Luật Công chứng năm 2024 có hiệu lực từ 01/7/2025; Luật số 04/2026/QH16, ban hành ngày 23/4/2026 và có hiệu lực từ 01/01/2027, tiếp tục xác định giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia chặt chẽ, mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định phải công chứng. Chức năng xã hội của công chứng viên được đặt trong mục tiêu bảo đảm an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức.

Không thể từ đó kết luận rằng Dự thảo Luật Đất đai và Luật Công chứng đương nhiên mâu thuẫn. Luật Công chứng không tự mình quyết định giao dịch đất đai nào phải công chứng; luật chuyên ngành có thể quyết định phạm vi bắt buộc. Nhưng về chính sách, hai chuyển động đặt cạnh nhau tạo ra câu hỏi cần giải trình: vì sao giao dịch quyền sử dụng đất – thường có giá trị lớn, cấu trúc quyền phức tạp và hậu quả kéo dài – lại được rút khỏi nhóm bắt buộc trong khi chính pháp luật công chứng vừa nhấn mạnh tiêu chí “giao dịch quan trọng” và “mức độ an toàn pháp lý cao”?

Nếu câu trả lời là hạ tầng số đã đủ sức thay thế, hồ sơ chính sách cần chỉ ra chức năng nào đã được thay thế và bằng thiết chế nào. Nếu mục tiêu chủ yếu là giảm chi phí và thời gian, cần so sánh khoản tiết kiệm đó với chi phí kỳ vọng của tranh chấp và gian lận. Nếu Nhà nước dự kiến chuyển trọng tâm sang đăng ký đất đai, phải xác định rõ cơ quan đăng ký có kiểm tra nội dung, năng lực, đại diện và ý chí hay chỉ kiểm tra điều kiện đăng ký. Một thay đổi lớn về phân bổ rủi ro cần được giải trình bằng một lý thuyết thay thế, không chỉ bằng mục tiêu đơn giản hóa thủ tục.

3. CÔNG CHỨNG, ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÒA ÁN: BA CHỨC NĂNG KHÔNG ĐỒNG NHẤT

Trong khoa học pháp lý dân sự, hình thức giao dịch, đăng ký quyền và giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu là những vấn đề có liên quan nhưng không đồng nhất. Các nghiên cứu về Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho thấy cơ chế Tòa án công nhận giao dịch vi phạm điều kiện về hình thức là một giải pháp hậu kiểm nhằm bảo vệ sự ổn định của giao dịch đã được thực hiện ở mức đáng kể; cơ chế này không thay thế hoàn toàn chức năng phòng ngừa sai sót, xác thực ý chí và kiểm tra quyền định đoạt trước khi giao dịch được xác lập. ^[12]

Một lý do phổ biến ủng hộ bỏ công chứng là giao dịch quyền sử dụng đất cuối cùng vẫn phải đi qua hệ thống đăng ký. Lập luận này chỉ đúng nếu công chứng và đăng ký thực hiện cùng một chức năng. Trên thực tế, chúng giao nhau nhưng không đồng nhất.

Công chứng là một cơ chế xác nhận pháp lý đối với giao dịch. Trong quy trình nghiệp vụ, công chứng viên không chỉ nhận diện người ký mà còn xem xét giấy tờ, thẩm quyền đại diện, quyền định đoạt, nội dung giao dịch và biểu hiện của sự tự nguyện trong phạm vi mà pháp luật và điều kiện thực tế cho phép. Công chứng viên có quyền yêu cầu làm rõ, yêu cầu xác minh, từ chối công chứng khi có căn cứ luật định và chịu trách nhiệm nghề nghiệp đối với hoạt động của mình. Giá trị của công chứng do đó không nằm duy nhất ở con dấu hoặc chữ ký, mà ở việc đặt một chủ thể chuyên môn tại “cửa ngõ” trước khi giao dịch đi tiếp.

Đăng ký đất đai trước hết thực hiện chức năng công khai, ghi nhận và cập nhật tình trạng pháp lý của quyền trong hệ thống quản lý nhà nước. Một hệ thống đăng ký hiện đại có thể kiểm tra rất tốt thửa đất, chủ thể đứng tên, hạn chế quyền, thế chấp đã đăng ký hoặc quyết định ngăn chặn đã được cập nhật. Nhưng dữ liệu về quyền không tự trả lời được mọi câu hỏi về sự hình thành của ý chí. Cơ sở dữ liệu có thể xác nhận người A là người sử dụng đất, song không tự xác định A đang bị cưỡng ép; có thể xác nhận giấy ủy quyền tồn tại nhưng không tự giải quyết mọi tranh luận về phạm vi đại diện; có thể xác nhận tình trạng đăng ký nhưng không nhất thiết phản ánh đầy đủ tranh chấp gia đình hoặc giao dịch giả tạo chưa được ghi nhận.

Tòa án lại thực hiện chức năng khác: tài phán sau khi tranh chấp đã phát sinh. Tòa án có khả năng đánh giá chứng cứ sâu hơn công chứng viên và cơ quan đăng ký, nhưng sự can thiệp thường đến sau khi các bên đã trả giá. Trong thời gian tranh chấp, tài sản có thể đã chuyển giao, được thế chấp, đầu tư, xây dựng hoặc tiếp tục chuyển nhượng. Chi phí không chỉ gồm án phí mà còn gồm luật sư, giám định, định giá, cơ hội kinh doanh và thi hành án. Một bản án đúng không nhất thiết phục hồi được toàn bộ trạng thái kinh tế trước tranh chấp.

Vì vậy, nói rằng “bỏ công chứng vẫn còn đăng ký và Tòa án” chưa đủ để chứng minh tính tương đương của thiết chế. Muốn thay thế tiền kiểm, cần chỉ ra cơ chế mới có thể thực hiện những chức năng phòng ngừa nào và chấp nhận để những chức năng nào chuyển thành hậu kiểm.

Sơ đồ 1. Chuyển dịch cơ chế kiểm soát giao dịch quyền sử dụng đất

Nguồn: Tác giả đề xuất.

4. ĐÁNH GIÁ CHI PHÍ XÃ HỘI CỦA CÁC CƠ CHẾ KIỂM SOÁT GIAO DỊCH

Đánh giá tác động chính sách do đó cần bao quát cả chi phí tuân thủ trực tiếp và chi phí xã hội phát sinh khi giao dịch có khiếm khuyết. Việc chỉ so sánh thời gian, phí công chứng hoặc số lượng giấy tờ có thể dẫn đến kết luận chưa đầy đủ nếu không đồng thời lượng hóa chi phí giải quyết tranh chấp, chi phí phục hồi quyền, chi phí bảo vệ người thứ ba và chi phí vận hành của cơ quan đăng ký, Tòa án và cơ quan thi hành án. ^[13]

Phân tích kinh tế về pháp luật cung cấp một khung hữu ích để tránh tranh luận cảm tính. Theo tư tưởng của Guido Calabresi về chi phí tai nạn, chính sách không nên chỉ tìm cách giảm một loại chi phí nhìn thấy được mà phải hướng tới giảm tổng chi phí xã hội của rủi ro và việc phòng ngừa rủi ro. Áp dụng vào giao dịch đất đai, tổng chi phí có thể hình dung gồm chi phí giao kết và tuân thủ; chi phí phòng ngừa; chi phí sai sót, gian lận và tranh chấp; chi phí khắc phục; cùng chi phí vận hành của bộ máy đăng ký và tư pháp.

Công chứng bắt buộc chắc chắn tạo chi phí. Người dân phải chuẩn bị hồ sơ, dành thời gian, trả phí và trong một số trường hợp phải di chuyển. Nếu một giao dịch hoàn toàn chuẩn hóa, dữ liệu đầy đủ, các bên có năng lực chuyên môn và định danh điện tử đáng tin cậy, việc buộc họ trải qua một quy trình kiểm tra thủ công có thể là chi phí thừa.

Nhưng phép tính không dừng ở đó. Giả sử việc bỏ công chứng làm giảm vài giờ hoặc vài ngày xử lý và một khoản phí cho mỗi giao dịch, nhưng cũng làm tăng xác suất của một nhóm nhỏ giao dịch giả mạo, vượt quyền, định đoạt tài sản chung không hợp lệ hoặc tranh chấp về ý chí. Với tài sản có giá trị lớn, tổn thất kỳ vọng của nhóm rủi ro nhỏ đó có thể cao hơn phần tiết kiệm thủ tục trên toàn thị trường. Ngược lại, nếu công chứng trên thực tế chỉ lặp lại dữ liệu mà hệ thống số đã xác nhận và không tạo thêm giá trị kiểm soát, việc duy trì bắt buộc cũng khó biện minh.

Do đó, câu hỏi thực chứng cần đặt ra là: tỷ lệ rủi ro nào được công chứng ngăn chặn; chi phí trung bình của công chứng; chi phí trung bình của tranh chấp; và loại giao dịch nào có xác suất rủi ro cao nhất. Việt Nam hiện thiếu dữ liệu công khai bóc tách riêng theo từng loại giao dịch để định lượng trọn vẹn phép tính này, nhưng dữ liệu tổng hợp hiện có vẫn cho một số manh mối đáng chú ý.

Theo báo cáo tổng kết 07 năm thi hành Luật Công chứng năm 2014 của Bộ Tư pháp, cả nước đã thực hiện hơn 38,4 triệu hợp đồng, giao dịch dân sự được công chứng, nhưng chỉ khoảng 0,01% trong số này về sau phát sinh thành vụ án tại Tòa án, với tổng số tiền bồi thường thiệt hại do lỗi công chứng trên phạm vi cả nước chỉ khoảng 12 tỷ đồng trong suốt giai đoạn. ^[14] Ở chiều ngược lại, năm 2024, Tòa án các cấp thụ lý 653.082 vụ việc trên cả nước, trong đó tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai tiếp tục là một trong những nhóm tranh chấp chủ yếu. ^[15] Hai con số này, dù không tách riêng phần tranh chấp do vi phạm hình thức giao dịch quyền sử dụng đất, vẫn cho phép hình dung sơ bộ về tương quan giữa quy mô và rủi ro: hệ thống công chứng hiện hành đang xử lý một khối lượng giao dịch rất lớn với tỷ lệ phát sinh tranh chấp cực thấp, trong khi tranh chấp đất đai vẫn chiếm vị trí đáng kể trong tổng thể án dân sự. Đây là cơ sở thực chứng, dù còn thô sơ, để thận trọng khi mở rộng diện giao dịch không cần công chứng: một cơ chế đang vận hành với tỷ lệ lỗi thấp là bằng chứng ủng hộ việc tiếp tục duy trì vai trò tiền kiểm đối với nhóm giao dịch rủi ro cao, đúng theo tinh thần mô hình phân tầng mà bài viết đề xuất.

Một nguyên tắc khác của phân tích kinh tế là đặt nghĩa vụ phòng ngừa vào chủ thể có khả năng tránh tổn thất với chi phí thấp hơn. Người mua riêng lẻ khó tự xác minh toàn bộ lịch sử tài sản và quan hệ gia đình. Cơ quan đăng ký có lợi thế về dữ liệu đất đai. Công chứng viên có lợi thế về kiểm tra giao dịch và tiếp xúc với chủ thể. Ngân hàng có năng lực thẩm định trong giao dịch tín dụng. Thiết kế hiệu quả phải phân công từng loại kiểm tra cho chủ thể có lợi thế tương ứng, thay vì dồn tất cả cho một cơ quan hoặc mặc nhiên chuyển toàn bộ rủi ro sang người dân.

5. VAI TRÒ PHÒNG NGỪA CỦA CÔNG CHỨNG VÀ GIỚI HẠN CỦA CƠ CHẾ TIỀN KIỂM

Nghiên cứu pháp luật công chứng trong nước thường nhìn nhận công chứng viên như chủ thể thực hiện chức năng phòng ngừa tranh chấp thông qua việc kiểm tra chủ thể, quyền định đoạt, nội dung và sự tự nguyện của giao dịch. Tuy nhiên, hiệu quả của chức năng này phụ thuộc trực tiếp vào khả năng tiếp cận dữ liệu, tiêu chuẩn nghề nghiệp, cơ chế kiểm tra và trách nhiệm bồi thường. Do đó, hướng hoàn thiện phù hợp không phải là tuyệt đối hóa hoặc phủ nhận công chứng, mà là xác định rõ phạm vi kiểm tra và nâng cao chất lượng của cơ chế tiền kiểm. ^[10]

Lý thuyết “người gác cổng” của Reinier Kraakman giải thích việc pháp luật sử dụng bên thứ ba có vị trí chiến lược để ngăn chặn hoặc làm khó hành vi vi phạm của chủ thể chính. Trong giao dịch đất đai, công chứng viên có những đặc điểm của một người gác cổng: giao dịch phải đi qua họ; họ có khả năng yêu cầu tài liệu, cảnh báo hoặc từ chối; hoạt động để lại hồ sơ; và họ có thể chịu trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ nghề nghiệp.

Giá trị của mô hình này phụ thuộc vào ba điều kiện. Thứ nhất, người gác cổng phải tiếp cận được thông tin đủ tốt. Một công chứng viên không được kết nối dữ liệu đất đai, dân cư, giao dịch bảo đảm hoặc thông tin ngăn chặn sẽ bị giới hạn đáng kể. Thứ hai, họ phải có động lực kiểm soát thực chất. Nếu thu nhập phụ thuộc quá mạnh vào số lượng hồ sơ trong khi trách nhiệm nghề nghiệp thấp, nguy cơ kiểm tra hình thức sẽ tăng. Thứ ba, phải có cơ chế trách nhiệm và bảo hiểm đủ hiệu quả để chi phí sai sót không bị đẩy hoàn toàn sang bên bị thiệt hại.

Bởi vậy, phê phán rằng công chứng “vẫn để xảy ra tranh chấp” là đúng nhưng chưa đủ để phủ định mô hình. Không có cơ chế tiền kiểm nào bảo đảm rủi ro bằng không. Tiêu chí hợp lý là mức giảm rủi ro có tương xứng với chi phí hay không. Tương tự, việc công chứng viên từng mắc sai sót không chứng minh rằng hệ thống không cần người gác cổng; nó có thể chứng minh rằng cần cải thiện dữ liệu, tiêu chuẩn nghề nghiệp và trách nhiệm của người gác cổng.

Ở chiều ngược lại, lý thuyết người gác cổng cũng không biện minh cho công chứng bắt buộc vô hạn. Nếu công nghệ cho phép xác thực tự động một số yếu tố với độ tin cậy cao, người gác cổng không cần lặp lại chúng. Công chứng nên tập trung vào phần mà máy và cơ sở dữ liệu khó thay thế: cấu trúc quyền phức tạp, đại diện, tài sản chung, dấu hiệu bất thường, khả năng nhận thức và sự tự nguyện. Chính cách tiếp cận này mở đường cho mô hình công chứng dựa trên rủi ro thay vì quy trình đồng loạt.

6. KHẢ NĂNG ỨNG DỤNG ĐỊNH DANH ĐIỆN TỬ VÀ DỮ LIỆU SỐ TRONG KIỂM SOÁT GIAO DỊCH

Nghiên cứu về khung lý thuyết công chứng điện tử chỉ ra rằng công chứng điện tử không đơn thuần là gắn chữ ký số vào văn bản, mà là một quy trình bao gồm tiếp nhận hồ sơ, nhận diện chủ thể, kiểm tra năng lực, giải thích pháp luật, xác nhận ý chí và lưu trữ dữ liệu điện tử. Nhờ đó, chuyển đổi số có khả năng rút ngắn các thao tác lặp lại và tăng khả năng đối chiếu dữ liệu, nhưng không tự động thay thế toàn bộ hoạt động đánh giá pháp lý của công chứng viên. ^[16]

Sự phát triển của định danh điện tử là một lý do mạnh để đơn giản hóa giao dịch. Khi danh tính có thể được xác thực bằng dữ liệu dân cư, sinh trắc học và chữ ký số, nhiều bước đối chiếu giấy tờ truyền thống có thể giảm. Luật Công chứng năm 2024 và Nghị định số 104/2025/NĐ-CP đã tạo nền tảng pháp lý cho công chứng điện tử. Vì vậy, đến năm 2026, công chứng điện tử không còn nên được mô tả như một ý tưởng tương lai mà là một bộ phận của kiến trúc pháp lý đang được triển khai.

Tuy nhiên, cần phân biệt xác thực danh tính với xác thực ý chí và quyền định đoạt. Một hệ thống có thể xác nhận chính xác người đang ký là A, nhưng chưa chắc xác nhận A hiểu đầy đủ giao dịch, không bị đe dọa, không bị lừa dối và có toàn bộ quyền cần thiết để định đoạt tài sản. Tương tự, chữ ký số chứng minh tốt việc một thông điệp được ký bằng phương tiện xác thực nhất định, nhưng không tự giải quyết câu hỏi nội dung giao dịch có hợp pháp hay quyền đại diện có bị vượt quá hay không.

Điều này không phải lý do để chống số hóa. Ngược lại, số hóa cho phép thiết kế tiền kiểm rẻ hơn. Hồ sơ có thể được nộp điện tử; dữ liệu chủ thể và tài sản được truy vấn tự động; hệ thống tự cảnh báo khi có nhiều giao dịch trong thời gian ngắn, ủy quyền bất thường, hạn chế quyền hoặc dữ liệu không khớp; công chứng viên chỉ tập trung đánh giá những điểm cần phán đoán chuyên môn. Một quy trình như vậy có thể giảm đáng kể thời gian mà vẫn giữ được giá trị phòng ngừa.

Luật số 04/2026/QH16 còn gắn lộ trình mở rộng thẩm quyền công chứng bất động sản với việc vận hành Cơ sở dữ liệu công chứng và việc các cơ sở dữ liệu liên quan được công bố. Điều này cho thấy chính sách công chứng hiện đại đang đi theo hướng lấy dữ liệu làm hạ tầng. Nếu vậy, lựa chọn hợp lý không nhất thiết là bỏ người kiểm soát, mà có thể là làm cho người kiểm soát nhanh hơn và chính xác hơn nhờ dữ liệu.

7. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA VIỆC THAY ĐỔI CƠ CHẾ KIỂM SOÁT GIAO DỊCH

Từ góc độ thực tiễn xét xử, những tranh chấp liên quan đến tài sản chung, đại diện, quyền định đoạt và vi phạm điều kiện về hình thức cho thấy khiếm khuyết của giao dịch thường chỉ được nhận diện đầy đủ sau khi đã phát sinh hậu quả. Án lệ số 04/2016/AL và Án lệ số 55/2022/AL phản ánh hai nhóm vấn đề khác nhau: án lệ thứ nhất liên quan đến việc đánh giá sự đồng thuận đối với tài sản chung; án lệ thứ hai liên quan đến khả năng công nhận giao dịch vi phạm điều kiện về hình thức khi nghĩa vụ đã được thực hiện ở mức đáng kể. Hai án lệ này không trùng lặp về nội dung và cần được viện dẫn tách biệt. ^[17]

Nhóm rủi ro thứ nhất là giả mạo và lạm dụng định danh. Hệ thống điện tử làm giảm nhiều hình thức giả giấy tờ truyền thống nhưng cũng kéo theo rủi ro chiếm đoạt tài khoản, lừa lấy mã xác thực, kiểm soát thiết bị hoặc lợi dụng người có hạn chế về kỹ năng số. Không nên giả định rằng “điện tử” đồng nghĩa với “không thể giả mạo”.

Diễn biến thực tiễn từ giữa năm 2026 cho thấy nhóm rủi ro này không còn mang tính giả định. Sau khi phương án bỏ công chứng bắt buộc được công bố tại Dự thảo số 01 ngày 20/7/2026, cơ quan công an nhiều địa phương liên tục cảnh báo các thủ đoạn giả danh cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai để dẫn dụ người dân “tích hợp VNeID”, làm giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tráo sổ khi giao dịch và làm giả hợp đồng điện tử, chữ ký số nhằm chiếm đoạt tài sản. ^[18] Nếu thiếu một chủ thể trung gian có nghĩa vụ kiểm tra độc lập trước giao dịch, hậu quả pháp lý của những giao dịch bị vô hiệu do các thủ đoạn này gây ra nhiều khả năng sẽ dồn về giai đoạn tố tụng dân sự với chi phí chứng minh lớn hơn cho bên bị thiệt hại. ^[19]

Nhóm thứ hai là rủi ro đại diện và tài sản chung. Giao dịch thông qua ủy quyền, tài sản của vợ chồng, tài sản thừa kế chưa phân chia hoặc quyền sử dụng đất của nhiều người có cấu trúc pháp lý phức tạp hơn một giao dịch giữa hai chủ thể độc lập. Dữ liệu đăng ký có thể không phản ánh toàn bộ quan hệ nội bộ. Đây là nhóm mà kiểm tra chuyên môn trước giao dịch có giá trị lớn.

Nhóm thứ ba là người yếu thế. Người cao tuổi, người có hạn chế về khả năng tiếp cận công nghệ hoặc người phụ thuộc về kinh tế có thể ký một giao dịch mà họ không nhận thức đầy đủ hậu quả. Công chứng viên không phải luật sư riêng của họ và không thể loại bỏ mọi hành vi lợi dụng, nhưng sự hiện diện của một chủ thể độc lập có nghĩa vụ giải thích và kiểm tra ý chí tạo thêm một cơ hội phát hiện bất thường.

Nhóm thứ tư là rủi ro dây chuyền. Một hợp đồng chuyển nhượng có khiếm khuyết có thể được đăng ký, sau đó tài sản được thế chấp hoặc chuyển nhượng tiếp. Khi tranh chấp nổ ra, vấn đề không còn giới hạn ở hai bên ban đầu mà kéo theo ngân hàng và người thứ ba. Giá trị của tiền kiểm theo đó không chỉ nằm ở bảo vệ giao dịch thứ nhất mà còn ở giảm nguy cơ lan truyền khiếm khuyết sang chuỗi giao dịch sau.

Nhóm thứ năm là rủi ro trách nhiệm của Nhà nước. Nếu bỏ công chứng và tăng vai trò của cơ quan đăng ký, câu hỏi tất yếu là cơ quan đăng ký chịu trách nhiệm đến đâu đối với dữ liệu sai hoặc việc đăng ký một giao dịch có khiếm khuyết? Nếu cơ quan đăng ký chỉ kiểm tra hình thức hồ sơ thì rủi ro quay về các bên. Nếu cơ quan này phải kiểm tra cả ý chí, năng lực và đại diện thì thủ tục đăng ký có nguy cơ biến thành một dạng “công chứng hành chính”, làm mất chính lợi ích đơn giản hóa mà cải cách muốn đạt được.

Như vậy, việc thay đổi cơ chế tiền kiểm không làm rủi ro biến mất mà chủ yếu làm thay đổi chủ thể gánh chịu và thời điểm phát hiện rủi ro. Một phương án cải cách có cơ sở phải chỉ rõ rủi ro được chuyển đến đâu, chủ thể tiếp nhận có năng lực quản trị tương ứng hay không và chi phí xã hội của phương án mới có thực sự thấp hơn cơ chế hiện hành.

Án lệ số 04/2016/AL minh họa cụ thể nhóm rủi ro này: dữ liệu về người đứng tên hoặc một hợp đồng đã được lập chưa đủ để phản ánh đầy đủ quyền định đoạt và ý chí của các chủ thể liên quan trong tài sản chung vợ chồng; nếu thiếu một cơ chế kiểm tra phù hợp trước giao dịch, việc xác định sự đồng thuận có thể bị đẩy sang giai đoạn tố tụng với chi phí chứng minh lớn hơn.

8. ĐÁNH GIÁ CÁC QUAN ĐIỂM VỀ HÌNH THỨC GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Tranh luận về công chứng bắt buộc cần tránh hai cực: coi mọi yêu cầu về hình thức là cản trở quyền tự do hợp đồng, hoặc coi công chứng là điều kiện duy nhất bảo đảm an toàn. Nghiên cứu về Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 cho thấy pháp luật Việt Nam đã có xu hướng coi trọng bản chất và mức độ thực hiện giao dịch, nhưng việc “cứu” giao dịch bằng phán quyết của Tòa án vẫn là cơ chế hậu kiểm. Vì vậy, mở rộng quyền lựa chọn hình thức chỉ hợp lý khi có tiêu chí phân loại rủi ro và cơ chế xác thực thay thế đủ tin cậy. ^[12]

Lập luận mạnh nhất ủng hộ bãi bỏ là quyền tự do hợp đồng. Nếu các bên trưởng thành, có đầy đủ năng lực, tự nguyện và có thể tự xác minh thông tin, Nhà nước cần lý do đủ mạnh để buộc họ mua một dịch vụ trung gian. Lập luận này đặc biệt thuyết phục trong giao dịch giữa các chủ thể chuyên nghiệp hoặc giao dịch chuẩn hóa có dữ liệu hoàn chỉnh. Do đó, bảo vệ công chứng bắt buộc chỉ bằng truyền thống hoặc bằng tuyên bố chung rằng “để an toàn” là chưa đủ.

Lập luận thứ hai là chi phí. Đây cũng là lập luận chính đáng. Mọi lớp kiểm soát đều phải chứng minh giá trị. Nếu quy trình công chứng yêu cầu bản sao, xác nhận và đi lại mà dữ liệu nhà nước đã có, cải cách phải loại bỏ sự lặp lại. Nhưng giải pháp có thể là cải cách quy trình công chứng, không nhất thiết là loại bỏ toàn bộ chức năng.

Án lệ số 55/2022/AL cung cấp một góc nhìn cân bằng: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ vẫn được Tòa án công nhận hiệu lực. Tuy nhiên, cơ chế “cứu” giao dịch này chỉ vận hành sau khi tranh chấp phát sinh và phải qua tài phán, nên không phải là căn cứ để kết luận công chứng không cần thiết; ngược lại, nó minh họa đúng sự dịch chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm và chi phí mà các bên phải gánh khi an toàn giao dịch chỉ được xác lập bằng bản án.

Lập luận thứ ba là đăng ký mới là cơ chế tạo công khai và hiệu lực đối kháng. Điều này cho thấy đăng ký là trung tâm của thị trường quyền tài sản hiện đại, nhưng không chứng minh rằng đăng ký phải kiêm luôn việc kiểm tra ý chí. Càng mở rộng nhiệm vụ kiểm tra của cơ quan đăng ký, chi phí và trách nhiệm của cơ quan này càng tăng.

Ở phía phản đối bãi bỏ, lập luận rằng mọi giao dịch đất đai đều nguy hiểm như nhau cũng không thuyết phục. Một hợp đồng giữa hai doanh nghiệp có bộ phận pháp chế, ký số, tài sản có lịch sử rõ ràng và dữ liệu đầy đủ khác đáng kể với việc một người cao tuổi chuyển nhượng tài sản duy nhất thông qua người được ủy quyền. Áp một quy trình giống nhau cho hai trường hợp có thể là phân bổ nguồn lực kém hiệu quả.

Từ hai nhóm quan điểm trên, nguyên tắc tỷ lệ có thể được xem là điểm cân bằng hợp lý: mức độ kiểm soát pháp lý phải tương xứng với tính chất và mức độ rủi ro của giao dịch. Nguyên tắc này tạo cơ sở để sửa đổi Điều 27 theo hướng linh hoạt, thay vì lựa chọn giữa hai phương án cực đoan là bắt buộc đồng loạt hoặc bãi bỏ hoàn toàn.

Sơ đồ 2. Mô hình kiểm soát pháp lý theo mức độ rủi ro

Nguồn: Tác giả đề xuất.

9. HOÀN THIỆN CƠ CHẾ KIỂM SOÁT PHÁP LÝ THEO MỨC ĐỘ RỦI RO

Mô hình phân tầng cần được cụ thể hóa bằng các tiêu chí có thể áp dụng thống nhất, gồm đặc điểm chủ thể, tình trạng pháp lý của tài sản, hình thức đại diện, số lượng người có quyền, giá trị giao dịch, cảnh báo dữ liệu và khả năng tự bảo vệ của các bên. Tiêu chí càng rõ thì quyền lựa chọn hình thức càng có cơ sở, đồng thời hạn chế nguy cơ cơ quan đăng ký tùy nghi chuyển hồ sơ giữa các mức độ kiểm soát. ^[16]

Thay vì xóa hoàn toàn khoản quy định về hình thức giao dịch, có thể thiết kế Điều 27 theo mô hình ba tầng.

Tầng thứ nhất là giao dịch rủi ro thấp. Pháp luật có thể cho phép các bên lựa chọn công chứng khi đồng thời đáp ứng những điều kiện định lượng và định tính rõ ràng: chủ thể được định danh điện tử ở mức độ cao; dữ liệu quyền sử dụng đất đầy đủ và không có cảnh báo; không thông qua đại diện; không có nhiều người đồng quyền; không liên quan tài sản chung có tình trạng không rõ; hợp đồng sử dụng mẫu hoặc cấu trúc chuẩn; và giao dịch được đăng ký trực tuyến với chữ ký số đáp ứng tiêu chuẩn. Trong nhóm này, công chứng trở thành lựa chọn quản trị rủi ro của các bên.

Tầng thứ hai là giao dịch rủi ro trung bình. Có thể không bắt buộc quy trình công chứng truyền thống nhưng phải có xác thực pháp lý tăng cường: phiên xác nhận điện tử, kiểm tra tự động dữ liệu, lưu bản ghi xác nhận ý chí, cảnh báo rủi ro và cơ chế từ chối xử lý khi dữ liệu không khớp. Chủ thể thực hiện có thể là công chứng viên trong quy trình điện tử được rút gọn hoặc một cơ chế xác thực chuyên môn khác do luật quy định.

Tầng thứ ba là giao dịch rủi ro cao. Nên tiếp tục yêu cầu công chứng hoặc cơ chế tương đương đối với giao dịch qua ủy quyền; tài sản có nhiều đồng quyền; tài sản chung vợ chồng có yếu tố cần xác minh; chủ thể có dấu hiệu hạn chế khả năng tự bảo vệ; giao dịch có cấu trúc phức tạp; giao dịch xuất hiện cảnh báo từ dữ liệu; hoặc những trường hợp có giá trị và hậu quả đặc biệt lớn theo tiêu chí do pháp luật quy định.

Một câu hỏi đáng đặt ra là liệu việc phân tầng có trở nên đơn giản hơn nhiều nếu dữ liệu được cập nhật theo thời gian thực và liên thông đầy đủ giữa các cơ quan. Câu trả lời là có, nhưng chỉ đối với một phần của bài toán. Khi dữ liệu định danh điện tử, tình trạng pháp lý của thửa đất, số lượng đồng quyền và cảnh báo giao dịch bất thường được cập nhật tức thời, việc xác định một giao dịch thuộc tầng rủi ro nào có thể được hệ thống thực hiện tự động, gần như không cần sự can thiệp thủ công. Đây là điều kiện lý tưởng để mô hình phân tầng vận hành với chi phí thấp và tốc độ cao.

Tuy nhiên, tốc độ cập nhật không đồng nghĩa với sự đầy đủ của dữ liệu. Như đã phân tích ở Mục 3, nhiều yếu tố cấu thành rủi ro — sự cưỡng ép, thỏa thuận ngầm giữa các thành viên gia đình, ý chí thực sự đằng sau một chữ ký điện tử — không phải là loại thông tin có thể số hóa, dù hạ tầng kỹ thuật tiên tiến đến đâu. Dữ liệu “chạy nhanh” chỉ thu hẹp phần rủi ro quan sát được qua hồ sơ, không loại bỏ phần rủi ro thuộc về ý chí và quan hệ nội bộ. Một hệ thống phân loại tự động cũng đặt ra câu hỏi thể chế mới: khi thuật toán xếp sai tầng rủi ro dẫn đến tranh chấp, trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lý dữ liệu, đơn vị vận hành thuật toán hay các bên giao dịch — đây là vấn đề phân định trách nhiệm, không phải vấn đề tốc độ xử lý.

Vì vậy, dữ liệu thời gian thực nên được xem là điều kiện giảm chi phí vận hành của mô hình phân tầng, không phải căn cứ để loại bỏ hoàn toàn vai trò kiểm tra chuyên môn ở nhóm rủi ro cao. Trong điều kiện hạ tầng liên thông dữ liệu giữa các địa phương còn chưa đồng đều, phân tầng theo thời gian thực là mục tiêu cần hướng tới theo lộ trình, song song với xác định trách nhiệm pháp lý khi hệ thống phân loại sai — chứ chưa phải tiền đề để mở rộng ngay diện tự động hóa hoàn toàn.

Ưu điểm của mô hình phân tầng là không tuyệt đối hóa công chứng như một mục tiêu tự thân. Công chứng được duy trì ở những trường hợp mà lợi ích phòng ngừa dự kiến lớn hơn chi phí tuân thủ; ngược lại, giao dịch có dữ liệu đầy đủ và cấu trúc đơn giản có thể được xử lý bằng quy trình điện tử rút gọn. Mô hình này cũng tạo động lực hoàn thiện dữ liệu, bởi chất lượng dữ liệu càng cao thì phạm vi giao dịch được đơn giản hóa càng rộng.

Đi kèm phân tầng phải là cơ chế trách nhiệm. Công chứng viên chịu trách nhiệm trong phạm vi kiểm tra nghề nghiệp; cơ quan quản lý dữ liệu chịu trách nhiệm đối với việc vận hành và chất lượng dữ liệu theo pháp luật; cơ quan đăng ký chịu trách nhiệm về quyết định đăng ký trong phạm vi thẩm quyền; các bên chịu trách nhiệm về khai báo gian dối; tổ chức cung cấp dịch vụ định danh, chữ ký số chịu trách nhiệm trong phạm vi dịch vụ. Không một chủ thể nào nên gánh mọi rủi ro, nhưng cũng không được để khoảng trống mà cuối cùng người mua thiện chí phải tự chịu toàn bộ hậu quả của lỗi hệ thống.

Cần phát triển bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thực chất và nghiên cứu cơ chế bảo hiểm quyền tài sản phù hợp. Khi hệ thống chuyển từ phòng ngừa tuyệt đối sang chấp nhận một mức rủi ro có tính toán, cơ chế bồi thường trở thành phần không thể thiếu. Một thị trường hiện đại không chỉ hỏi “giao dịch có được phép đi qua không” mà còn phải trả lời “nếu hệ thống sai, ai trả tiền cho tổn thất”.

10. HOÀN THIỆN KỸ THUẬT LẬP PHÁP ĐỐI VỚI ĐIỀU 27

Việc sửa đổi Điều 27 cần được tiếp cận như quá trình tái thiết kế cơ chế kiểm soát pháp lý đối với giao dịch quyền sử dụng đất, thay vì chỉ là lựa chọn duy trì hay bãi bỏ công chứng, chứng thực bắt buộc. Quy định về hình thức giao dịch không phải là mục tiêu tự thân mà là công cụ bảo đảm tính xác thực của ý chí, quyền định đoạt, khả năng công khai và sự ổn định của giao dịch. Do đó, kỹ thuật lập pháp phải đồng thời đáp ứng ba yêu cầu: giảm chi phí tuân thủ, duy trì mức độ an toàn pháp lý hợp lý và bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Trước hết, Điều 27 cần được xây dựng trong mối liên hệ với Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, pháp luật về đăng ký đất đai, định danh điện tử và giao dịch điện tử. Việc loại bỏ yêu cầu công chứng mà không xác định rõ điều kiện có hiệu lực, thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng và trách nhiệm kiểm tra của cơ quan đăng ký có thể tạo ra khoảng trống điều chỉnh hoặc làm gia tăng xung đột trong áp dụng pháp luật.

Tiếp theo, quy định nên thể hiện rõ nguyên tắc phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro. Giao dịch có chủ thể được định danh đầy đủ, dữ liệu tài sản rõ ràng và không có yếu tố đại diện hoặc đồng quyền có thể được áp dụng quy trình rút gọn. Ngược lại, giao dịch thông qua ủy quyền, liên quan đến tài sản chung, nhiều người có quyền, người yếu thế hoặc có cảnh báo từ cơ sở dữ liệu cần tiếp tục được công chứng hoặc xác thực bằng một cơ chế pháp lý có giá trị tương đương.

Bên cạnh đó, Điều 27 và các văn bản hướng dẫn phải phân định minh bạch trách nhiệm của công chứng viên, cơ quan đăng ký đất đai, đơn vị quản lý cơ sở dữ liệu và các bên tham gia giao dịch. Sự phân định này là điều kiện để tránh tình trạng lợi ích của cải cách được hưởng ở khâu thủ tục, trong khi chi phí và rủi ro lại bị chuyển sang người dân, cơ quan đăng ký hoặc hệ thống Tòa án.

Cuối cùng, trước khi áp dụng rộng rãi, chính sách nên được thí điểm tại những địa phương có cơ sở dữ liệu đất đai tương đối hoàn chỉnh. Kết quả thí điểm cần được đánh giá bằng các chỉ số có thể kiểm chứng, như thời gian xử lý, chi phí tuân thủ, tỷ lệ hồ sơ bị từ chối, số lượng tranh chấp và chi phí khắc phục hậu quả. Đây là cơ sở thực chứng cần thiết để hoàn thiện quy định và hạn chế rủi ro của việc thay đổi chính sách trên phạm vi toàn quốc.

11. KẾT LUẬN

Hoàn thiện cơ chế kiểm soát pháp lý đối với giao dịch quyền sử dụng đất trong bối cảnh cải cách thủ tục hành chính đòi hỏi cách tiếp cận vượt ra ngoài tranh luận nhị nguyên giữa duy trì và bãi bỏ công chứng bắt buộc. Vấn đề cốt lõi là xác định phương thức kiểm soát có khả năng bảo đảm an toàn pháp lý với chi phí xã hội hợp lý, và phù hợp với mức độ phát triển của dữ liệu đất đai và hạ tầng định danh điện tử.

Kết quả nghiên cứu cho thấy công chứng, đăng ký đất đai và tài phán thực hiện những chức năng khác nhau và không thể thay thế hoàn toàn cho nhau. Công chứng có giá trị chủ yếu ở khả năng phòng ngừa; đăng ký bảo đảm công khai và cập nhật tình trạng pháp lý của quyền; trong khi Tòa án xử lý tranh chấp sau khi rủi ro đã hiện thực hóa. Vì vậy, việc thu hẹp công chứng chỉ có cơ sở khi chức năng phòng ngừa tương ứng được tiếp nhận bởi một thiết chế khác có năng lực, trách nhiệm và dữ liệu đầy đủ.

Trên phương diện chính sách, mô hình kiểm soát theo mức độ rủi ro là phương án có khả năng dung hòa giữa tự do giao kết, cải cách thủ tục và bảo vệ an toàn giao dịch. Mô hình này cho phép đơn giản hóa đối với giao dịch chuẩn hóa, trong khi vẫn duy trì kiểm soát tăng cường đối với giao dịch có yếu tố đại diện, tài sản chung, nhiều đồng quyền, người yếu thế hoặc dữ liệu chưa đầy đủ.

Việc sửa đổi Điều 27 do đó cần được đặt trong tổng thể cải cách pháp luật dân sự, đất đai, công chứng và đăng ký tài sản. Đây không chỉ là giải pháp kỹ thuật đối với hình thức giao dịch, mà còn là yêu cầu nâng cao chất lượng quản trị rủi ro pháp lý trong thị trường quyền sử dụng đất.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Quốc hội, Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015.
2. Quốc hội, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024.
3. Quốc hội, Luật số 43/2024/QH15 ngày 29/6/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024.
4. Quốc hội, Luật Công chứng số 46/2024/QH15 ngày 26/11/2024.
5. Quốc hội, Luật số 04/2026/QH16 ngày 23/4/2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.
6. Chính phủ, Nghị định số 104/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng.
7. Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Công văn số 8069/BNNMT-QLĐĐ ngày 20/7/2026, kèm Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) số 01 ngày 20/7/2026.
8. Chính phủ, Nghị quyết số 189/NQ-CP tháng 7/2026 về chính sách của dự án Luật Đất đai (sửa đổi).
9. Trần Vang Phủ, Dương Anh Sơn (2026), “Hoàn thiện thể chế pháp luật về công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản theo tinh thần Nghị quyết số 66-NQ/TW”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 07 (514), tháng 4/2026.
10. Cao Vũ Minh, “Dự thảo Luật Công chứng (sửa đổi) và những nội dung pháp lý cần tiếp tục nghiên cứu”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 18 (497), tháng 9/2024.
11. “Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam – Bất cập và kiến nghị”, Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử, năm 2025.
12. Tưởng Duy Lượng, “Những vấn đề cần lưu ý khi áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 9 (361), tháng 5/2018.
13. Đỗ Văn Đại, “Giao dịch về quyền sử dụng đất: Những bất cập và hướng sửa đổi Luật Đất đai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, ngày 01/6/2013.
14. Bộ Tư pháp, Báo cáo tổng kết 07 năm thi hành Luật Công chứng năm 2014, dẫn theo Phòng Công chứng số 2 Thành phố Hồ Chí Minh, “Bàn về chức năng, phạm vi điều chỉnh của Luật Công chứng và phạm vi công chứng”.
15. Tòa án nhân dân tối cao, Báo cáo kết quả thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm công tác năm 2024, trình bày tại Hội nghị triển khai công tác Tòa án năm 2025, ngày 13/12/2024.
16. Lê Tấn Quan, Ninh Thị Hiền, “Khung lý thuyết về công chứng điện tử”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 10 (489), tháng 5/2024.
17. Tòa án nhân dân tối cao, Án lệ số 04/2016/AL và Án lệ số 55/2022/AL.
18. Cổng Thông tin điện tử Công an tỉnh Gia Lai, “Cảnh báo lừa đảo trên không gian mạng: giả mạo cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai, hướng dẫn tích hợp VNeID để lừa đảo chuyển tiền”, ngày 04/8/2026; CafeF, “Đề xuất bỏ công chứng giao dịch đất đai: Người mua nhà sẽ gặp rủi ro nào?”, ngày 29/7/2026.
19. Hồ Thị Vân Anh (2021), “Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 05 (429).